Asuntolainalaskuri

Annuiteetti vai tasalyhennys?

Asuntolainalaskuri vertaa kaksi yleisintä lainanlyhennystapaa samoilla luvuilla. Annuiteetissa kuukausierä on koko laina-ajan sama: alussa erästä valtaosa on korkoa, loppua kohti lyhennyksen osuus kasvaa. Tasalyhennyksessä lainaa lyhennetään joka kuukausi yhtä paljon, joten erä on alussa suurimmillaan ja pienenee tasaisesti — ja korkoa kertyy kaikkiaan vähemmän, koska pääoma pienenee nopeammin.

Laskuri näyttää myös stressirivit: mitä annuiteettierälle tapahtuu, jos korko nousee yhden, kaksi tai kolme prosenttiyksikköä. Sama ajatus on pankkien lakisääteisen käytännön takana — Finanssivalvonnan suosituksen mukaan maksukyky testataan vähintään kuuden prosentin korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla, ja kaikkien lainanhoitokulujen tulisi stressitilanteessakin jäädä alle 60 prosenttiin nettotuloista.

Esimerkki: 200 000 euroa, 3,5 %, 25 vuotta

Annuiteettilainan kuukausierä on 1 001,25 euroa ja korkoa kertyy koko laina-ajalta noin 100 374 euroa — eli puolet alkuperäisestä lainasummasta. Tasalyhennyksellä ensimmäinen erä on 1 250 euroa ja viimeinen 668,61 euroa, ja korkoa kertyy 87 792 euroa. Ero on noin 12 600 euroa annuiteetin tappioksi, mutta se maksetaan alkuvuosien suuremmilla erillä. Käytännön valinta on siis kassavirtakysymys: kestääkö talous ensimmäisten vuosien 250 euroa suuremman erän, jotta korkoa säästyy myöhemmin.

Sama laina 4,5 prosentin korolla maksaisi 1 111,66 euroa kuukaudessa, 5,5 prosentilla 1 228,17 euroa ja 6,5 prosentilla 1 350,41 euroa. Kolmen prosenttiyksikön nousu kasvattaa erää siis noin 350 eurolla kuukaudessa — tämän luvun kanssa kannattaa elää mielessään ennen kuin lainapäätös on tehty, ei sen jälkeen.

Miksi pankki testaa kuuden prosentin korolla

Finanssivalvonnan makrovakaussuosituksen mukaan pankin on arvioitava hakijan maksukyky vähintään kuuden prosentin korolla ja enintään 25 vuoden takaisinmaksuajalla, vaikka sopimuksen todellinen korko olisi selvästi matalampi. Lisäksi suositellaan, että kaikkien lainojen hoitokulut pysyvät stressitilanteessa alle 60 prosentissa nettotuloista. Suositus ei ole kiusantekoa: valtaosa Suomen asuntolainoista on sidottu euriboriin, joten korko elää koko laina-ajan ja 25 vuoteen mahtuu useampi korkosykli.

Jos oma erä kuuden prosentin korolla veisi selvästi yli puolet käteen jäävistä tuloista, laina on mitoitettu tiukaksi vaikka nykykorolla kaikki näyttäisi hyvältä. Vaihtoehtoja ovat pienempi laina, pidempi laina-aika (halvempi erä, kalliimmat kokonaiskorot), suurempi omarahoitusosuus tai koronsuojaus — kiinteä korkojakso tai korkokatto, joista pankki veloittaa erikseen.

Mitä laskelmasta puuttuu

Laskuri laskee koron ja lyhennyksen. Todelliseen kuukausierään tulevat lisäksi lainan hoitomaksut (tyypillisesti muutama euro kuukaudessa) ja kertaluonteinen avausmaksu tai järjestelypalkkio, jotka voivat olla satoja euroja. Korko itsessään koostuu viitekorosta ja pankin marginaalista — marginaali on se osa, josta kilpailutetaan, ja se pysyy sovittuna koko laina-ajan, kun taas viitekorko tarkistetaan sopimuksen mukaisin väliajoin.

Laskelmassa ei myöskään ole asuntolainan korkovähennystä (poistunut vakituisen asunnon lainoilta), lyhennysvapaita kuukausia, ylimääräisiä lyhennyksiä eikä varainsiirtoveroa, joka asuntokaupassa maksetaan erikseen — sen laskee varainsiirtoverolaskuri. Sijoitusasuntoa harkitsevalle vuokratuottolaskuri yhdistää lainanhoidon ja vuokratuoton samaan kassavirtaan.

Luvut ovat arvioita, eivät lainatarjous. Vertaa aina pankin ilmoittamaan todelliseen vuosikorkoon, joka sisältää kulut — se on ainoa luku, jolla kaksi tarjousta voi rehellisesti asettaa rinnakkain.