Varainsiirtoverolaskuri

Varainsiirtovero asuntokaupassa

Varainsiirtovero on ostajan maksama vero, joka lasketaan velattomasta kauppahinnasta — siis kauppahinnasta, johon lisätään asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus. Asunto-osakkeen verokanta on 1,5 % ja kiinteistön (myös rakennuksen vuokratontilla) 3 %. Kannat ovat olleet voimassa 12.10.2023 alkaen; moni vanha laskuri ja artikkeli näyttää yhä aiemmat 2 %:n ja 4 %:n kannat.

Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024 — vero koskee nyt kaikkia ostajia iästä ja aiemmasta omistuksesta riippumatta. Asunto-osakkeesta ilmoitus ja maksu hoidetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta (välittäjäkaupassa välittäjä hoitaa ilmoituksen kaupanteon yhteydessä); kiinteistöstä vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista.

Esimerkki: 250 000 euron asunto

Ostat asunto-osakkeen, jonka myyntihinta on 230 000 euroa ja johon kohdistuu 20 000 euron yhtiölainaosuus. Vero lasketaan velattomasta hinnasta eli 250 000 eurosta: 1,5 prosenttia siitä on 3 750 euroa. Kokonaisuudessaan kauppa maksaa siis 253 750 euroa ennen muita kuluja. Sama hinta kiinteistökaupassa — omakotitalo tontteineen — tarkoittaisi kolmen prosentin veroa eli 7 500 euroa.

Yhtiölainaosuuden unohtaminen on tavallisin virhe. Uudiskohteissa yhtiölaina voi olla puolet velattomasta hinnasta, jolloin pelkästä myyntihinnasta laskettu vero jäisi selvästi liian pieneksi. Käytä aina velatonta hintaa, joka näkyy myyntiesitteessä ja isännöitsijäntodistuksessa.

Milloin vero maksetaan ja kuka ilmoittaa

Asunto-osakkeen ostajan on annettava varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava vero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, välittäjä hoitaa ilmoituksen ja veron perimisen kaupanteon yhteydessä — silloin sinun ei tarvitse tehdä muuta kuin maksaa. Ilman välittäjää tehdyssä kaupassa ilmoitus tehdään itse OmaVerossa.

Kiinteistökaupassa vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Myöhästyminen ei ainoastaan tuo viivästysseuraamuksia: lainhuudon hakemisen laiminlyönti voi korottaa varainsiirtoveroa. Uudiskohteessa määräaika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä, ei kauppakirjan päiväyksestä.

Poikkeukset, joita laskuri ei tunne

Vero lasketaan kauppahinnan lisäksi muusta vastikkeesta — jos kauppaan liittyy esimerkiksi vastikkeeksi luovutettua omaisuutta tai ostajan maksettavaksi otettuja velkoja, ne lasketaan mukaan veron perusteeseen. Perintönä, lahjana tai osituksessa saadusta omaisuudesta ei makseta varainsiirtoveroa, mutta perintö- ja lahjaverotus voi tulla kyseeseen; niitä varten ovat omat laskurinsa (perintöverolaskuri).

Sukupolvenvaihdoksissa, yritysjärjestelyissä ja asumisoikeusasunnoissa on omat sääntönsä, samoin ensiasunnon ostajalla oli ennen vuotta 2024. Vuoden 2024 alusta ensiasunnon verovapaus poistui kokonaan, joten nyt kaikki ostajat maksavat saman veron — moni verkosta löytyvä ohje ja laskuri väittää yhä toisin, mikä on hyvä muistaa muitakin lähteitä lukiessa.

Laskuri antaa arvion voimassa olevilla verokannoilla. Tarkista oma tilanteesi ja maksuohjeet OmaVerosta, ja säilytä maksukuitti — sitä tarvitaan lainhuutoa haettaessa ja asunto-osakkeen omistajamerkintää tehtäessä.