Vuokratuottolaskuri

Brutto, netto ja kassavirta — kolme eri lukua

Vuokratuottolaskuri antaa sijoitusasunnosta kolme lukua, jotka kertovat eri asiat. Bruttotuotto jakaa koko vuosivuokran hankintakustannuksella — nopea vertailuluku, joka liioittelee tuottoa. Nettotuotto vähentää vuokrasta hoitovastikkeen ja jakaa summan todellisella hankintakustannuksella: velaton hinta + varainsiirtovero + remontit. Tämä on se luku, jota sijoittajat vertaavat. Kassavirta kertoo kuukauden todellisen rahaliikenteen, kun vuokrasta vähennetään vastikkeet ja lainanhoitoerä.

Laskuri käyttää Suomen Vuokranantajien vakiintunutta laskutapaa ja sisällyttää varainsiirtoveron (1,5 % velattomasta hinnasta) hankintakustannukseen oletuksena. Lainanhoitoerä lasketaan annuiteettina — samalla kaavalla kuin asuntolainalaskurissa.

Muista, mitä luvut eivät kerro: tyhjät kuukaudet, tulevat putki- ja julkisivuremontit, vuokratason ja arvon muutokset sekä verot omalle tulokselle. Arvio, ei sijoitusneuvo.

Esimerkki: 120 000 euron kaksio

Velaton hinta 120 000 euroa, vuokra 750 euroa kuukaudessa, hoitovastike 180 euroa. Varainsiirtovero 1,5 prosenttia nostaa hankintakustannuksen 121 800 euroon. Bruttotuotto on koko vuosivuokra jaettuna tällä: 9 000 / 121 800 = 7,39 %. Nettotuotto vähentää hoitovastikkeen ensin: (750 − 180) × 12 / 121 800 = 5,62 %.

Ero brutto- ja nettotuoton välillä on tässä lähes kaksi prosenttiyksikköä, ja se on pelkkä hoitovastike. Juuri siksi myynti-ilmoituksissa näkyvä tuottoluku on lähes aina bruttotuotto — se on suurempi. Kun vertaat kohteita, varmista että vertaat samaa lukua.

Jos kohteesta on 90 000 euroa lainaa 3,5 prosentin korolla ja 25 vuoden maksuajalla, annuiteetti on noin 451 euroa kuukaudessa. Kassavirta on silloin 750 − 180 − 451 = noin 119 euroa plussalla kuukaudessa. Huomaa, että kassavirta on positiivinen vaikka verot ovat vielä maksamatta — ja että lyhennysosa ei ole kulua vaan siirtyy omaan pääomaan.

Kolme lukua vastaavat kolmeen eri kysymykseen

Bruttotuotto vastaa kysymykseen "kannattaako tätä kohdetta katsoa tarkemmin". Se on nopea seula, jolla voi karsia ilmoituksia, mutta se jättää huomiotta vastikkeet, jotka vaihtelevat taloittain valtavasti. Kaksi samanhintaista kaksiota samalla vuokralla voivat tuottaa aivan eri tavalla, jos toisen hoitovastike on 180 ja toisen 320 euroa.

Nettotuotto vastaa kysymykseen "kuinka hyvä sijoitus tämä on". Se on vertailukelpoinen luku eri kohteiden ja myös muiden sijoituskohteiden välillä, ja se on se luku, jota kannattaa katsoa ostopäätöstä tehdessä. Kassavirta taas vastaa kysymykseen "kestääkö tämä oman taloudessani" — se ei kerro sijoituksen hyvyydestä juuri mitään, koska sen saa halutuksi pidentämällä laina-aikaa, mutta se kertoo, joudutko maksamaan asunnon kuluja omasta pussistasi joka kuukausi.

Mitä kannattaa laskea lukujen päälle

Tyhjät kuukaudet ovat suurin yksittäinen ero laskennallisen ja toteutuneen tuoton välillä. Yksi tyhjä kuukausi vuodessa leikkaa vuokratuloista runsaat kahdeksan prosenttia, mikä pudottaa esimerkin nettotuoton alle viiden prosentin. Varovainen tapa on laskea vuosivuokraksi yhdentoista kuukauden vuokra ja katsoa, kestääkö tuotto senkin.

Toinen iso erä on remontit. Rahoitusvastike ei ole hoitokulu vaan lainanlyhennystä taloyhtiön puolesta, ja sen verokohtelu riippuu siitä, rahastoiko vai tulouttaako taloyhtiö sen — tämä kannattaa tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta ennen kauppaa. Tulossa oleva putkiremontti näkyy harvoin nykyisessä vastikkeessa mutta voi maksaa kymmeniä tuhansia. Vuokratulo on lisäksi pääomatuloa, josta menee pääomavero, joten nettotuotto ennen veroja ei ole se, mikä jää käteen.